Архитектура между вечностью и рынком
|
Круглый стол \"Влияние архитектурной составляющей проектов на покупательский спрос\".
|
1 октября состоялся круглый стол на тему «Влияет ли архитектурная составляющая элитных проектов на покупательский спрос?». Мероприятие организовали Компания «ГУТА – Девелопмент» и комплекс элитных особняков «Итальянский квартал». |
|
В обсуждении приняли участие: ведущие московские архитекторы Михаил Филиппов, Сергей Скуратов, Николай Лызлов, девелоперов представляла Людмила Потапова - «ГУТА-Девеломент», руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал», а также топ-менеджеры ведущих риэлторских компаний, специализирующихся на элитной недвижимости: Ирина Могилатова - генеральный директор компании TWEED, Анастасия Могилатова - генеральный директор компании Welhome, Екатерина Гурьева - руководитель департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, Дмитрий Воронков - директор департамента продаж элитных новостроек компании Contact Real Estate. Вел дискуссию архитектурный критик Николай Малинин.
Тема архитектурного качества – важная для архитекторов и искусствоведов, «адвокатов культуры» в долгой перспективе. По их инициативе подобные дискуссии проводились и раньше (например, архитектурно-девелоперский завтрак «Станут ли нынешние постройки памятниками архитектуры?», имевший место несколько лет назад). Приятно, что архкачество теперь интересует и покупателей квартир, и риэлторов, и девелоперов. Этот интерес специалисты по недвижимости облекли в конкретные цифры. По словам Людмилы Потаповой: «80% покупателей квартир в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал» среди трех важнейших критериев, которые повлияли на их выбор, назвали архитектуру». Также Людмила отметила интересную тенденцию — чем дороже люди готовы заплатить за квартиру, тем больше они тяготеют к классическому стилю в архитектуре.
Николай Лызлов и Николай Малинин.
Забавно, что разговор, как всегда бывает в России, свелся к обсуждению классики и модернизма. Представить подобное в западной ситуации невозможно. Там классицисты и модернисты – не пересекающиеся профессиональные кланы. В России архитекторы этих направлений работают в одном пространстве.
Ирина Могилатова обозначила соотношение предпочтений покупателей в архитектуре как 50 к 50 — то есть классика и модернизм одинаково популярны. Но ее коллега Анастасия Могилатова подчеркнула, что на дома в классическом стиле приходится не более 25% предложений в элитном сегменте на первичном рынке. Отчасти, это объясняет, почему, по итогам трех первых кварталов 2010 года, проект «Итальянский квартал», спроектированный убежденным классицистом Михаилом Филипповым, стал лидером продаж. Риэлторы сошлись во мнении, что если еще недавно на первом, втором и третьем месте для покупателей было месторасположение дома и заветной формулой являлось “location, location и еще раз location”, то в последние четыре года на второе место уверенно вышла архитектура проекта.
Михаил Филиппов.
Михаил Филиппов говорил о том, что архитектура – не та область, где должны действовать законы потребления. К зданиям не применим принцип быстрой сменяемости товара, когда его быстро потребляют, выбрасывают и покупают новый. Прежде всего, потому, что снос здания наносит колоссальный урон экологии – гораздо больший, чем реконструкция того же здания. Между тем, здания нередко сносят по причине морального устаревания, а оно чаще постигает модернистские здания, чем классические. Поэтому надо стремиться строить на века, так, чтобы человек, купивший квартиру, мог передать ее детям и внукам. Филиппов напомнил, что по-старославянски слово «потреблять» означает «убивать» и что, следовательно, «потребление» означает смерть.
Однако, его коллега Николай Лызлов, представитель модернизма в архитектуре, считает иначе: «Фасад дома — это определенный код. После того, как человек определился с районом, количеством комнат и площадью квартиры, он начинает поиск окружения, в котором будет существовать, начинает думать о том, как он во всем этом будет выглядеть. Таким образом, архитектура все-таки становится потребительским товаром». Задача, которую обычно формулирует девелопер, звучит тоже вполне коммерчески: «Сделайте мне подешевле, но чтобы выглядело подороже».
Сергей Скуратов.
Сергей Скуратов посетовал на ограничения, которые норовит внести девелопер в первоначнальный авторский замысел. Так, в проекте небоскребов на Мосфильмовской по требованию девелоперов были изменены материалы и конструкции зданий, также исчезло запланированное архитектором на уровне земли общественное пространство для всех окрестных жителей, что сказалось на отношении аборигенов к новостройке.
На вопрос журналистов — за архитектором или девелопером остается последнее слово в разработке проекта? - Людмила Потапова заметила, что: «Успешный проект — это всегда баланс между его архитектурной и экономической составляющей, компромисс между девелопером и архитектором. Вдолгосрочной перспективе — качественная архитектура влияет на дальнейшую репутацию застройщика, а также на инвестиционную привлекательность дома на протяжении всего периода его существования. К примеру, два дома класса «А» на одной улице — один хороший, другой не очень с точки зрения архитектуры, на момент первичной продажи будут стоить практически одинаково, но через 5-10 лет квартиры в доме с хорошей архитектурой будут стоить значительно дороже. Уже сейчас, людям, которые купили на Остоженке дома, за пять-восемь лет морально устаревшие, в таких домах жить не хочется. Они хотят переехать в качественный хороший дом от известного архитектора, и эта тенденция очень заметна».
По словам Ирины Могилатовой, цены на вторичное жилье в проекте «Новая Остоженка» на 30% ниже, чем, например, цены на вторичное жилье в таких домах как Cooper House Сергея Скуратова, в Crystal House, спроектированном Юрием Григоряном. В некоторых случаях разница может составлять 40% и больше.
Еще один аспект качественной архитектуры, очень важный для покупателя — это способность сочетаться с современной инженерией домов, не усложнять цепочку технологических процессов, тем самым повышая стоимость последующих эксплуатационных расходов, а наоборот — оптимизировать ее. Этот вопрос сейчас для покупателей элитной недвижимости очень важен. «В «Итальянском квартале» мне очень хотелось сделать некое изобретение, связанное с эстетикой. Так как это проект террасный, то остро стоял вопрос о дополнительных вентиляционных системах в квартирах, которые бы поглощали посторонние запахи, неизбежно присутствующие в террасных домах. Площадь внутри проекта будто построена на руинах огромного античного театра – Колизея, мощные контрфорсы которого скрывают в себе инженерные коммуникации современной постройки, вмонтированные в стены вентиляционные устройства решают вопрос с очищением воздуха в замкнутых патио. Сама по себе обстроенная руина – это явление, характерное для многих итальянских и испанских городов, где существуют римские развалины. Но никогда эта тема не использовалась как тема новой архитектуры. Для меня очень важно было доказать – что может не быть противоречия между эстетикой и технологической стороной здания», - рассказал архитектор Михаил Филиппов.
Людмила Потапова, отметила, что благодаря удачному изобретению Михаила Филиппова и современным технологическим решениям, которые используют «ГУТА-Девелопмент» и InsigmaGroup - девелоперы проекта, стоимость эксплуатационных расходов в «Итальянском квартале» за 100-метровую квартиру, например, составит 2 доллара за кв.м, что в среднем на 70 % ниже чем в аналогичных проектах на рынке.
По итогам круглого стола, участники сделали следующие выводы: дома с качественной архитектурой будут пользоваться покупательским спросом на протяжении всего своего существования; сегодняшние покупатели перед покупкой тщательно изучают портфолио архитектора, спроектировавшего дом; имя архитектора на сегодняшний день является для покупателя гарантией качества проекта; дома с интересной архитектурой продаются быстрее; продуманная и качественная архитектура помогает девелоперу решить инженерные проблемы, связанные с эксплуатацией дома.
|